编者按 

因房屋租赁关系产生的纠纷非常常见，那么，如果产生纠纷的房屋本身是违法建筑，人民法院会受理吗？且听法官以案释法。

 案情回放

租房拖欠租金

江某起诉陶某

2013年，江某将其一处农村自留地上房屋出租给陶某居住使用并收取租金收益。案涉出租房屋所处土地未经依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办征用手续转为国有土地。而且，江某在该地块上建造房屋时亦未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。后江某以陶某拖欠租金为由诉至法院，请求：（一）解除双方签订的《出租合同》；（二）陶某支付租金38000元及滞纳金。

 法院裁判

一审驳回起诉

二审给予纠正

一审法院认为：江某出租给陶某使用的房地产未经有关部门确认其合法性，江某的房地产涉及违法用地和违法建筑，根据相关法律规定，应先由相关行政主管部门处理，不属于法院受理的民事案件的范围。遂裁定：驳回江某的起诉。江某不服，上诉至二审法院。

二审法院认为：本案的纠纷系江某向陶某追索尚欠租金及相应的滞纳金，并不涉及非法用地、违法建筑的处理，故本案应属于人民法院受理民事案件范畴，一审法院认定在相关的行政主管部门未对涉案的违法用地及违法建筑进行处理前，江某的起诉不属于法院受理民事案件范畴不当，应予纠正。遂依法撤销一审裁定，指令一审法院审理。

 法官说法

二审裁定符合法律规定

违法建筑是指未经行政主管部门批准，未取得建设工程规划许可证或违反建设工程规划许可证的规定建设，或未领取工程建设施工许可证，擅自兴建的建筑物、构筑物或其他设施。对违法建筑的认定和处理属于国家有关行政机关的职权范围，不属于人民法院主管范围。然而，对违法建筑设立租赁行为、以及由此引起的租赁纠纷客观存在，违法建筑上能否存在权利，法院能否受理违法建筑租赁纠纷等问题备受关注。

一是建筑人对违法建筑物享有占有利益。

当事人对于违法建筑享有何种民事权利，这是处理涉及违法建筑相关纠纷应当明确的前提问题。审判实践认为，当事人对违法建筑的占有是一种事实，而非权利，故建筑人或其他占有人享有的并非是所谓的“占有权”，而只是由于其实际的管理与控制，形成了占有的事实状态，其基于占有的事实状态而受占有制度的保护。在建筑物被确认违法并被强制拆除之前，建筑人对建筑物是享有占有利益的。

二是对占有的事实状态应给予一定的法律保护。

违法建筑的认定属于行政机关的职权范围，非人民法院主管，故当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院应不予受理。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第21条对此进行了专门规定，该条指出：“对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有权行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。”

但是，应当看到，上述规定并不及于与违法建筑确权无关而与占有相关的纠纷。建筑人或其他占有人对违法建筑的占有虽然并非严格意义上的权利，但基于该占有的事实状态，当事人之间产生了一定的社会关系，并形成一定的社会秩序，此类社会关系的调整与社会秩序的保护，属于司法管辖范畴。概言之，我们应当将以违法建筑确权为内容的纠纷，与以违法建筑为载体而形成的民事纠纷区分开来看待，前者不属于人民法院受案范围，而应由行政部门处理，人民法院应当避免通过民事审判变相为违法建筑确权；而后者则应当属于人民法院受案范围，因为建筑人对建筑物虽不拥有权利，但其对建筑物享有占有利益，围绕该利益引发的纠纷应该是可诉的。法院如果教条地把和违法建筑有关的纠纷全部拒之门外，将不利于纠纷的解决，不利于社会关系的和谐稳定。因此，本案二审法院裁定指令一审法院对案件进行审理符合法律规定。

本报记者/邹军航

通讯员/詹礼迪