市区立项建设和建成营业的城市商业综合体已达15家

商业综合体须形成自己鲜明特色

2018-11-15 09:43:48 来源:阳江日报

商业综合体须形成自己鲜明特色

市区立项建设和建成营业的城市商业综合体已达15家

商业综合体须形成自己鲜明特色

阳江日报

市区一处在建的商业综合体。许倩 摄

来源/阳江日报 记者/许 倩 

近年来,我市涌现出一批大型城市商业综合体,人们对于购物、商务、居住、零售、餐饮、休闲、文娱、教育、健身等多项城市主要功能活动的需求在综合体内一一得到满足。商场多,一方面为市民群众提供了更多选择,为市民带来各种服务和生活便利,改善了大众的生活方式;另一方面也加剧了商业地产业态竞争,人气旺淡的两种极端情况影响着综合体的整体经营。


我市营业额过亿元的商业综合体有4家

市商务局有关负责人表示,我市城市商业综合体的发展始于2010年,8年间不断发展壮大。尤其是近年来,在前期大量投资的推动下,阳江商业综合体进入快速发展时期,吸引客流人数众多,市场销售增长较快。截至2018年6月,全市正常营业且达到一定规模的商业综合体共有8家,分别是江城区的名扬国际广场、金源广场、君怡商业广场、新都汇时代广场、百利广场、盈信广场、东汇城,阳东区的京源城,总营业面积约77万平方米,入驻商家1024户,从业人员8400余人,车辆泊位约2万个。10万平方米以上的商业综合体有2家,即百利广场、新都汇时代广场。此外,还有在建的国际金融中心、新达城、星港汇等。

“我市已进入以城市商业综合体开发建设为引领的商业全面升级阶段,这对我市改善城市形象、提升城市发展水平、彰显现代城市风貌、建设富美阳江产生十分重要影响。但是,目前我市城市商业综合体处于发展初期,体现出起步较晚、发展较快、数量多、规模大、布局较为集中等特点,面临不少问题。”该负责人介绍,2010年至2018年,我市商业综合体年均开业1家;2016年至2018年,新开业商业综合体6家,分别是京源城、君怡商业广场、百利广场、新都汇时代广场、盈信广场、东汇城。商业综合体的所处区域大多集中在市区内。

据统计,2017年,我市销售额(营业额)达亿元以上的商业综合体有4家,分别为百利广场、君怡商业广场、金源广场和京源城。商业综合体全年客流量共计1352万人次,其中客流量超过150万人次的有3个,分别是百利广场、名扬国际广场、君怡商业广场。


数量饱和新建综合体基本不批

目前,我市商业综合体主要集中在江城区,其他县区之间分布不均衡。市商务局有关负责人指出,从2010年阳江首个城市商业综合体名扬国际广场开业,到随后几年各城市商业综合体陆续进驻阳江,目前市区立项建设和建成营业的城市商业综合体已达到15家,零售商业(不含专业会展、专业市场)经营面积约达70万平方米。按阳江市区60万人口计算,我市市区配置城市商业综合体商业面积达到11.6万平方米/10万人,对比通常5万平方米/10万人的城市商业综合体商业配置参考指数,短期(3—5年内)我市城市商业综合体发展数量呈饱和状态。

记者走访发现,不少市民都感慨如今市区综合体数量较多,离家车程近的一般都有两个或者更多,但商场服务或商家方面特色不明显,市民在选择的时候难有“非这一个不可”的想法。比如在东风路上,盈信广场和东汇城经营面积均达到8万平方米,辐射范围3公里,但两个城市商业综合体位置十分靠近,导致竞争激烈。

一位行业人士透露,因为考虑到商业过于饱和可能导致市场无序竞争,如今我市政府有关部门已基本不批新建综合体的项目。为加强城市发展的规划引领,市商务局有关负责人表示,对尚未落户建设的城市商业综合体,该局在短期(3—5年内)将实行控制审批,做到科学规划、合理布局。对已经市城规委批准的城市商业综合体但尚未动工建设的,经科学论证,项目地块确实不适宜用于建设城市商业综合体的,允许项目地块调整规划用途。


竞争激烈经营状况两极分化

据了解,目前市区立项建设和建成营业的15个城市商业综合体项目,计划投资最少的5亿元、最多的26.8亿元,平均每个项目投资10.5亿元;项目建设成本造价(包括中央空调、商业装修、商用电梯、营销策划、运营招商、市场培育和销售税费等)一般超过10000元/平方米。阳江市私营企业协会会长林凤松表示,阳江的商业地产发展至今,从第一代的临街门店、第二代的专业市场、第三代的商场化运营管理市场,到如今第四代吃喝玩乐购一站式、体验式消费的综合体,普遍存在着布局不合理、缺少统一规划的问题。“城市发展到一定阶段,第一、第二产业都会逐渐退出主城区,城市的活力、税源、就业主要靠商业服务业,但阳江迄今还没有出台城区商业服务业的发展规划。”他说。

“一个综合体项目做得好,其投资价值可达住宅地产的二三十倍,如果做得不好,可能连住宅的价值都体现不出来。”林凤松说,做商业地产有三大不可或缺的要素,他概括为“地段选址是根本”“功能布局是关键”“运营管理是灵魂”。市商务局有关负责人指出,城市商业综合体在城市建设中发挥着重要的推进功能,与此同时,开发一个城市商业综合体项目,存在“投入大、成本高、运营难、周期长(资金回收时间长)、利润薄(租赁收入少)、企业开发压力大”等特点。目前,我市尚未有城市商业综合体项目的扶持政策。另外,综合体管理方普遍存在重招商、轻管理的现象,导致同质化竞争严重,经营效果欠佳。

该负责人介绍,从已建成营业的几个城市商业综合体经营情况看,前几年最早进入阳江的经营效果都不错。但近两年随着城市商业综合体建成营业的逐年增多,市场竞争日益激烈。加上不少城市商业综合体开发模式单一,定位不清,缺少自身特色,无论在行业构成还是品牌入驻上都具有很大的相似性。各城市商业综合体未能做到差异互补,整体优化,协调发展,各城市商业综合体经营效果差别较大,

纵观市区同一综合体内,各商铺经营状况参差不齐。经营好的综合体年销售在1.5-2亿元,税收接近2000万元,受其带动辐射的外围商家年缴税也近1000万元;经营差的综合体开业后商家更换频繁,有的商铺长期处于招租状态。同时,受新产业及新消费模式转变影响,零售行业实体店经营不乐观。近年来,随着电商行业迅猛发展,我市传统商业模式受到了很大冲击,部分零售行业实体店成了“观摩点”“试衣间”,销售额大幅下降。以百利广场为例,2016年12月9日商户入驻率为100%,满铺开业,截止2018年6月,开业经营率仅达70%,36家商户因亏损无法持续经营而撤场,另有部分商户因经营困难在洽谈撤场事宜。


两三年后行业洗牌或会出现

“目前,我市城市商业综合体面临着过剩的问题,应从加强规划引领、突出个性和特色、完善配套和服务、创新消费供给、加强内部管理几方面着手解决。”市商务局有关负责人表示,众多城市商业综合体涌现之后,其向着个性化和专业化方向发展将成为趋势。城市商业综合体也需要一个整体主题形象定位,从内涵、功能和风格上均能体现不同特色,将产品进行细分,满足客户的消费体验。

该负责人建议,综合体管理方要积极适应市场变化,紧跟消费趋势,开设电商品牌体验店;发挥实体店和物流的双重优势,发展网订店取、网订店送,线下体验、线上下单、在线支付等模式,减少人力成本、降低高租金,提高综合经营效率,打造更好消费体验。打造场景式消费,优化综合体空间结构,为消费者带来全新的购物体验,吸引多次消费。利用大数据、云计算等技术实现对综合体开发运营系统的升级改造,建立餐厅排位系统,反向寻车、电子导视屏、智能手机等符合现代消费者行为习惯的信息通路,给消费者提供贴心、满意的消费需求服务。同时,加强商户整合力度,将松散的营业单位整合到统一的经营主题和管理信息系统上,及时掌握综合体内各商户运营情况,便于合理调整各业态布局,提高总体经济效益和品牌影响。创新综合体管理运营模式,突出服务性、体验性、休闲性,适当增加餐饮、娱乐、健身、休闲、文化等设施,形成“商品+服务”并重模式,促进各类业态的均衡化发展。

“现在只是刚开始,各家综合体的竞争力还没完全体现出来,等过两三年,行业可能就会出现洗牌。”林凤松强调,综合体管理公司是为商家服务的,而商家是为消费者服务的,在商业服务业里,服务是核心宗旨,有了好的服务,就可以塑造口碑和品牌。同质化竞争下,综合体逐步转型,关键是要引进好的品牌,服务上形成自己鲜明的特色。


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